Еще совсем недавно ни у кого не вызывало сомнений, что самым прибыльным вложением свободной наличности является приобретение недвижимости. Стоимость жилья росла настолько  стремительно, что прибыль от подобных инвестиций превосходила все ожидания. Сегодня ситуация изменилась. Цены на жилье практически не увеличивается, да и рассматривать ликвидной любую жилплощадь уже нельзя: покупатели теперь стали весьма разборчивыми. Кроме того  инфляция постепенно «поедает» сбережения, в какой валюте их не храни. Проценты по банковским инвестициям сейчас тоже крайне не велики – такой тип вложения средств не только не увеличивает доход, но и не гарантирует сохранности всей первоначальной стоимости вклада. Так куда сейчас можно выгодно вложить свои свободные деньги. Этим вопросом все чаще задаются частные инвесторы?

В последнее время нас планомерно учили пользоваться исключительно американской валютой: огромные темпы инфляции, кризисы и дефолты заставили людей переводить чуть ли не каждую свободный рубль в доллары. После этого на фоне стремительного роста курса евро, многие из наших соотечественников стали хранить свои сбережения в европейской валюте. На сегодняшний день инфляция очень сильно коснулась всех знакомых нам валют: в какой бы из валют ни хранились «нажитые непосильным трудом» сбережения, ни уберечь свои деньги, ни тем более их приумножить становится уже невозможно.

Что же получаем вместо денег?

«Валюта (а русские люди по привычке хранят средства в долларах и евро) по большому счету не является способом вложений, так как не может позволить сегодня даже сохранять сами инвестиции, не говоря уже о том, чтобы получать с этого еще какой-то доход, – рассказал управляющий директор УК Андрей Прокофьев.  Хранение денежных средств в отечественной валюте при существующем на сегодня уровне инфляции, также не является ни способом хранения капитала, ни тем более способом увеличения доходности».

Некоторые наши соотечественники надеются компенсировать инфляционные затраты, размещая свои средства на банковских депозитах. Но мнение специалистов по этому поводу однозначно: банковские ставки не могут превысить реально существующего уровня инфляции. Прокофьев упоминает ряд факторов, которые ограничивают инвестиционную привлекательность по банковским вкладам вне зависимости от типа валюты.

- Существует возможность банкротства банка и, как следствие, потери инвестиций. Введенная, недавно,  система страхования вкладов, может гарантировать возврат лишь строго фиксированной суммы, которая вполне может оказаться намного меньше той, что первоначально была на вкладе.

- При досрочном выводе средств, инвестор теряет практически все деньги с начисленных процентов.

- При положительной экономической конъюнктуре, когда у банка появляется сверхдоходность, вкладчик может довольствоваться только фиксированным процентом.

- Банк не должен отчитывается перед своими вкладчиками, куда именно вкладываются его средства, и клиент не может дать оценку, насколько рискованны операции, которые проводит банк  с его накоплениями.

Управляющий партнер в компании Blackwood –  Константин Ковалев, тоже предостерегает потенциальных инвесторов: «На сегодняшний день банки платят по инвестициям в долларах не больше 9-10% годовых. Так же,  как показывает современная история России, банки подвержены различным  кризисам и банкротствам (которые мы могли наблюдать в 1995, 1998 и 2004 годах), во время них инвесторы осаждают банковские офисы с надеждой получить свои средства назад. И в худшем случае осаждающие клиенты могут получить либо, ничего вообще, либо 100000 руб. от Агентства, занимающегося страхованием вкладов».

Такой риск при полном отсутствии прибыли, делает инвестиции средств на банковские депозиты попросту бессмысленными. Поэтому те, кому не все равно, что будет с его собственным капиталом, приходится находить менее простые пути их хранения и увеличения.

Купи-продай недвижимость

Еще не так давно существенно увеличить свой капитал можно было, приобретя квартиру, как на территории вторичного рынка, так и в новостройке. На первом примере заработать получалось за счет достаточно быстрого  увеличения цены на любое жилья, а во втором количество прибыли возрастало еще и благодаря тому, что сама квартира в строящемся доме, являлась значительно дешевле, нежели в полностью построенном.

На сегодняшний день купля-продажа недвижимости, уже не может приносить такую прибыль. Стоимость квартир на вторичном рынке растет столь медленно, что не всегда успевает «догнать» инфляцию. Кроме того, если подсчитать все накладные расходы при заключении сделки (затраты на услуги риэлтора, цена на оформление документов), то схема «приобрел квартиру – продал через год» становится совсем не прибыльной. Не многим отличается и ситуация с приобретением жилья в новостройках. Многие компаний сейчас  продают жилье в строящихся домах по себестоимости, близкой к цене готового жилья.

Но, несмотря на это,  многие эксперты по-прежнему  советуют средства инвестировать  в недвижимость. По их мнению, недвижимость как предмет инвестиций до сих пор интересна по двум главным причинам: это самый надежный актив, который имеется в наличии на современном инвестиционном рынке, и он является одним из самых прибыльных активов.

Но при всем при этом эксперты отмечают, что каждый вкладчик по-своему может определить риск разных активов. И стоимость недвижимости можно оценивать совершенно по-разному. Некоторые, например, считают такие вложения весьма рискованными. Это говорит об их маленькой доходности и низкой ликвидности. Также это неэффективность, зависимость рынка от цены на нефть, политические риски в России, и т. д. Ну а для кого-то недвижимость является очень доходным, надежным и предсказуемым делом».

Привлекательным делом для вложений считают недвижимость многие эксперты, вот что они говорят по этому поводу: «Это актив, который мало подвержен серьезным рыночным изменениям. Ситуацию уменьшения цены на 10% в день, как это иногда бывает на фондовом рынке, в плане недвижимости представить себе крайне сложно. Давайте упомянем 1998 год. За несколько дней индекс РТС понизился в 35 раз. А цены на недвижимость упали всего в 1,5 раза. Причем понижение цен произошло плавно, в течение нескольких месяцев – это вполне достаточный срок для того, чтобы вкладчик при желании смог реализовать актив. Так же, инвестиции в недвижимость имеют сравнительно маленькие риски. Рыночная  угроза «потери средств», инвестированных в недвижимость, достаточно маленькая».

Также эксперты считают инвестиции в недвижимость весьма доходными: «Большой спрос на рынке и текущий рост стоимости, являются гарантом для вкладчика как минимум сохранности своих инвестиций. И в конце концов недвижимость, является очень прозрачным инструментом. Те же акции и облигации показывают финансовое состояние компании. Как вкладчику оценить эффективность то или иной компании? В нынешних  условиях это весьма сложно. А недвижимость максимально доступна внешней оценке. Это позволяет сравнительно просто и объективно предсказать ее инвестиционную привлекательность».

Вместе со всеми перечисленными преимуществами  частный инвестор, при инвестиционном приобретении квартиры несет ряд заметных рисков и издержек:

- риск юридической прозрачности сделки (насколько чисты права на приобретаемую недвижимость, не признают ли в дальнейшем приобретенные права на недвижимость недействительными);

- маркетинговый риск (каким спросом будет пользоваться приобретаемое жилье в дальнейщей перспективе, возможность возникновения  неожиданных факторов, влияющих на рыночную стоимость покупаемой недвижимости – к примеру, развернувшаяся неподалеку стройка и т.д.). Для ограничения себя от подобных рисков, вам потребуется оценка, аудит, а также консультации, что, в конечном счете, оборачивается дополнительными расходами, которые обойдутся в 10-15% стоимости покупаемого жилья.

Стоит также уточнить, что прибыльность инвестиций в новые постройки напрямую зависит от конечной  успешности проекта. На сегодняшний день покупатель стал больше разбираться в покупке жилья, но количество удачных проектов в столице пока не больше 20%. Спрос, а соответственно, и их стоимость будут только увеличиваться, в отличие от мало удачных проектов, спрос на которых постепенно будет уменьшаться».

Исходя из этого, можно придти к выводу, что прямые инвестиции в недвижимость в принципе являются весьма выгодными (хотя  не на столько, как раньше), но лишь при условии выбора по- настоящему ликвидного объекта. Произвести такой выбор отдельному, частному инвестору крайне и крайне непросто.

Риск и возможные убытки

Совсем другое дело, когда инвестировать в недвижимость берутся настоящие профессионалы. Воспользоваться  услугами профессионалов частный вкладчик может, если поместит свой капитал в паевом инвестиционном фонде  по недвижимости. У такого рода вложений есть много существенных положительных сторон. «Безоговорочным преимуществом ПИФов по недвижимости, в сравнении с прямым инвестированием является маленький входной порог – стоимость пая всего до $10 тыс. Конечно же, на такие деньги недвижимость в инвестиционных целях не купить. Так что ЗПИФН является хорошей возможностью для небольших и средних вкладчиков инвестировать деньги в рынок недвижимости, который сейчас показывает стабильный рост». Еще одним из преимуществ ПИФов недвижимости, является потенциально высокая прибыльность. Так, по некоторым данным, большие и известные фирмы с огромным опытом работы в этой области, могут показывать прибыльность до 30% годовых. Некоторые эксперты оценивают доходность от инвестиций в ЗПИФН в районе 25-35% годовых.

Кроме достаточно высокой прибыльности эксперты указывают и о весьма большой надежности таких вложений в ЗПИФН. Многие склонны считать, что управляющая компания, в виде квалифицированного инвестора, обладающего необходимыми технологиями и подготовленным персоналом, инвестирует средства в большие перспективные проекты недвижимости, предварительно осуществив тщательный маркетинговый анализ, обеспечивает полную юридическую защиту вложений. Кроме этого, ЗПИФН, имея источники, так называемых «длинных» денег, имеет от застройщика вполне немаленький дисконт, что обычному инвестору, естественно, не получить».

«За последние годы рынок ЗПИФН поднялся не только в плане количества, но и качества. Количество зарегистрированных фондов равняется  51. Общий объем капитала под управлением ЗПИФН, на сегодняшний день составляет больше 10 млрд руб. Кроме весьма распространенных девелоперских фондов, сейчас появились рентные и ипотечные фонды. Исходя из этого, индустрия может предложить финансовый инструмент, который максимально адаптирован к интересам вкладчика – с позиции уровней рисков, диверсификации и прибыльности. Вкладчик всегда голосует деньгами. И коэффициент его доверия к фондам недвижимости (это выражается в увеличении отрасли) – лучшее подтверждение эффективной работы данного инструмента».

Однако большинство экспертов говорят, что пока ПИФы по недвижимости, в которые могут вкладывать деньги любые частные вкладчики, можно посчитать по пальцам. Намного чаще ПИФы недвижимости «затачиваются» под определенный проект и конкретных игроков, просто так туда попасть фактически невозможно. Есть еще одно ограничение, которое заключается в том, что большая часть ПИФов – закрытые (т. е. туда можно войти лишь в момент образования, а выйти только в момент окончания деятельности).

На этом пункте возможности инвестиций в рынок недвижимости на сегодняшнее время исчерпываются. Однако остается рынок ценных бумаг и облигаций. Но по поводу его прибыльности мнения специалистов серьезно расходятся. К примеру, многие считают, что «отечественный фондовый рынок сегодня, конечно же, привлекателен для вкладчика, хотя, в плане развивающегося рынка, пока имеет целый ряд серьезных ограничений. Изменения стоимости акций здесь определяются в основном политико-экономической ситуацией в государстве, нежели критериями деятельности компаний-эмитентов».

По мнению некоторых экспертов, инвестирование в ценные бумаги на наглядном фоне процессов ЮКОСа – далеко не самое прибыльное предприятие. Оно скорее убыточное  и 2004 год этому доказательство. В первой половине 2005 года фондовый рынок тоже не особо радовал инвесторов. Что же будет дальше? Специалисты не имеют возможности прогнозировать дальнейшее развитие фондового рынка, и утверждать со стопроцентной уверенностью. В настоящее время  здесь наблюдается стагнация, и  что будет в дальнейшем – непонятно. Инвестирование средств в ценные бумаги или ПИФы акций, сейчас выглядят не самым правильным решением проблемы вкладов свободного капитала».

В качестве перспективной модели приумножения капитала рекомендуют сейчас общие фонды банковского управления: Они похожи на ПИФ, но с гораздо большей гибкостью управления. Проще говоря, человек приносит свои средства банку и доверяет куда-то их инвестировать. Преимуществом ОФБУ является то, что набор инструментов, с помощью которых может вести операции управляющий, весьма большой. Например, если на рынке ценных бумаг что-то пошло не так, то у управляющего есть возможность оперативно перевести средства клиентов в другие инструменты. Чем больше набор инструментов управления, тем вложения более прибыльны (либо менее убыточны в тяжелые времена). Конечно, все зависит от профессионализма и опыты управляющего, так что стопроцентно гарантировать ничего нельзя. Однако в прошлом году прибыльность у ОФБУ была весьма неплохая – до 35% годовых. Сейчас ОФБУ не очень распространены, но, я считаю, это очень хороший конкурент ПИФам и в будущем они будут серьезно развиваться».

Как ни крути, все равно, нужно понимать, что инструментов инвестирования, которые дают стопроцентную гарантию сбережения средств и получения дохода, в настоящее время не существует. Степень риска инвестиций может быть разной, но при любом раскладе риск есть.